多地土拍按下暫停鍵,高周轉房企急剎車

2020-02-07:   編輯:www.omklfx.live   來源: 網絡整理

多地土拍按下暫停鍵,高周轉房企急剎車

  疫情下的樓市危機四伏。在土地端,多地暫停土拍、延遲復工,幾乎陷入停滯狀態,也讓高周轉房企陷入焦灼。

  2月4日,成都市公共資源交易服務中心發布四則土地交易變更公告,公告表示:因2020年春節假期延長,將順延成公資土拍告(2020)1號、2號、3號、4號共四則公告宗地的拍賣出讓日期,順延期約3-5天,順延之后,成都市節后最新一場土拍將于2月14日進行。

據記者不完全梳理,截至目前,全國已有北京、上海、蘇州、成都、福州、天津、武漢等多地發布土地出讓時間調整公告,為地方土拍按下“暫停鍵”。其中上海更是在1月28日一口氣發布了25宗地塊的延遲出讓通知。

  “暫停拍地的影響并不大。”2月3日,上海市規劃和自然資源局工作人員據記者表達了這一觀點。

  同日,一位房企內部人士也告據記者:“一般每個企業都會有半年左右的土地儲備,暫時的土地出讓延緩,對企業影響并不大。”

  但一般來說,各地會對年度土地出讓安排進行月度拆解,突如其來的疫情,是否會打亂各地土地出讓節奏?

  上述工作人員稱,部分土地出讓時間調整主要受新型冠狀病毒肺炎疫情影響,遵循上海市復工時間安排。而這部分土地出讓時間調整,對于局里的工作和上海市全年土地出讓安排“不會有大的影響”。

  多地土拍按下“暫停鍵”

  2月3日,在國務院部署的春節假期之后的首個工作日,各地土拍市場呈現了兩極分化。根據中指研究院監測數據,2月3日,共有杭州、寧波、廣州等地迎來了節后首場土拍。而與此同時,福州、蘇州等地則發布公告宣布將土拍時間后移。

  “杭州、金華兩地土地出讓為網拍,所以未受新型冠狀病毒肺炎疫情影響。”一位房地產行業人士據記者解釋道。

  但多地綜合考慮疫情情況和節后復工時間通知,選擇為地方土拍按下“暫停鍵”。

據記者梳理發現,上海是最先對土拍時間進行調整的城市——1月28日,上海一口氣發布了25宗地塊的出讓時間調整通知。此后,各地也陸續跟上。1月31日,北京宣布將海淀區及昌平區3宗用地掛牌出讓時間后延至2月14日。2月3日和4日,天津、福州、蘇州、成都也陸續發布公告,將部分土地出讓時間進行調整。

  那么從全年來看,土地出讓的節奏是否會大幅變化?

  上海市土地交易市場工作人員2月3據記者表示,目前還沒有想到那么遠。

  該工作人員還表示:“目前我們還是根據市委市政府的安排,做好受疫情影響的這段時間內的土地出讓統籌工作。對于后續的土地出讓安排,是否會更緊湊,目前還不得知。”

  但中指土地事業部研究總監蔣云峰2月3日判斷:預計此輪疫情結束后,部分地方政府將加快推地的力度,建議房企應抓住彎道超車的機遇,快速發展。

  以SARS期間為例,2003年上半年,特別是3月疫情高發期,全國重點城市土地供應規模增速回落明顯,成交規模同比顯著降低。但進入下半年,宅地市場迅速回彈。“當時下半年供地總規模達到上半年的4.6倍,同時拉動全年供地面積同比大幅增長。”中指研究院報告指出。

  整體來看,2003年疫情期間,各地供地力度明顯減弱,但在疫情逐漸消退后,推地量驟然提升,全年土地成交整體平穩推進。因此,“建議房企理性拿地,并為抓住隨后的市場結構性機會、為在土地放量期投資拿地做足準備。”蔣云峰表示。

  “大的國有企業以及資金比較寬裕的企業穿越周期的能力比較強,可以在當下適當積極投資重點二線城市,包括受疫情影響的城市。而對于一些短期有資金壓力的企業,建議短期內避開受疫情影響較大的城市,因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些,同時也避開一些三四線的城市,而是更多布局變現能力比較強的一二線的城市。”蔣云峰建議,另外,受疫情的影響,公眾對于公共健康衛生的關注度高漲,未來一線、二線以及強三線的建設基礎和條件會越來越好,購房需求也會向這些城市傾斜,因此從中長期來看,企業可以進一步強化對這些城市的投資。

  高周轉房企現“隱憂”

  推地延遲雖對房企來說影響不大,但房企并非就可以“高枕無憂”。復工時間的延后可能會影響一些房企的進度。

據記者梳理,受疫情影響,截至2月5日,全國31個省(市、自治區)中,已有25地發布延遲復工通知,其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等24地要求行政區內企業、建設項目復工時間不得早于2月9日24時,湖北1地要求全省各類企業復工時間不早于2月13日24時。另外還有四川宣布視情況靈活復工,天津表示延后復工但未明確時間。

  對此,多位建筑項目方相關人士告據記者,建筑工地一般都是在正月十五之后才開工,今年延遲到2月10日(即正月十七),也僅僅只是差了兩天而已,影響不大。

  “但對于正處于預售前期,趕著拿預售證以進行銷售、回籠資金的高周轉企業來說,停工的打擊不小。”某TOP30房企濟南分公司營銷負責人陶先生在2月5據記者表示。

  陶先生表示,“在高周轉模式下,房企對于項目施工周期,從開始施工到主體封頂,再到單體竣工、整體交付,它的時間節點會排得很緊。在這種情況下,停工對它的影響就會大一些。而分節點來說,即將拿預售證的企業壓力更大。一些高周轉的企業需要盡快完成工程節點來拿預售證,然后開始預售、回流資金。但對于已經拿了預售證的,問題就不會很大。從去年房地產行業進入低迷期之后,本來就有很多企業趕著拿預售證這一個施工節點,拿到之后,反而會放緩施工,因為這樣的話,房企不用承擔那么大的工程款支付壓力。”

  在預售方面,根據《城市房地產管理法》,要求并不苛刻,僅有開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付時間等五個條件。

  但隨著各地對房地產市場調控加緊,對項目取得預售證的要求也在不斷提高。

  以武漢為例,2020年1月2日,武漢市房管局即發布了加強新建商品房預售工作的征求意見稿,擬從7大方面入手,進一步規范市場秩序。其中對于申報預售的商品房工程形象進度條件,要求低層項目(含四層)要求主體結構封頂,且砌筑工程完成;多層項目要求(含六躍七)主體結構要達到層數的三分之二;小高層及以上項目,建筑主體結構要達到層數的二分之一且不得少于七層。另外,對于最低預售規模,也表示:房地產開發企業申報新建商品房預售許可的最低規模不得小于棟,不得分層、分單元申報預售許可。

  在此要求下,各項目取得預售要求也較高。

  但也有券商分析師認為,高周轉企業無需過分擔憂。

  首先在銷售方面,2月受疫情影響壓制的需求將會后移至3、4月份進行補足,參照2003年SARS數據,預計疫情對今年全年房地產銷售額下拉幅度僅在0.5個百分點左右。其次,在復工、返工方面,考慮到2月返工人數可能會較去年有大幅降低,從而影響后期的推盤、復盤節奏,但后期可以用加快開工的方式來對沖疫情造成的損失。2月3日,在中指市場形勢及企業研究成果分享會上,一位中指特邀券商分析師表示,“現在企業的重點還是要關注資金、營銷等方面。核心就是要保障二月份的資金端的高效運轉和銷售端的營銷手段”。

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